Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten (auch: Marktwertgutachten)


…ist ein Sammelbegriff für je nach Nutzungsart und Objekt unterschiedliche Bewertungs- und Wertermittlungsverfahren. Das Verkehrswertgutachten stellt den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag dar. Dabei werden neben dem reinen Zustand der Immobilie/des Grundstücks eine Vielzahl von wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt (wie etwa rechtliche Rahmenbedingungen, Entwicklungspotenzial, Marktsituation und Infrastruktur).


Das Baugesetzbuch (BauGB) ist eine der gesetzlichen Grundlagen und definiert in §194:


„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“


Im Verkehrswertgutachten werden unterschiedliche Verfahren nach Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV angewendet:


Bodenwerte für unbebaute Grundstücke werden auf Basis von Vergleichswerten oder Bodenrichtwerten ermittelt.


Das Vergleichswertverfahren kommt bei gleichartigen (vergleichbaren) Immobilien (z.B. Eigentumswohnungen oder Ein- und Zweifamilienhäusern in vergleichbarer Lage) oder bei unbebauten Grundstücken zum Einsatz.


Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz bei selbst genutzten Objekten wie Ein- und Zweifamilienhäusern, aber auch bei kulturellen Einrichtungen oder Infrastrukturobjekten sowie speziellen Fabrikanlagen, die nicht vermietet werden. Der Wert der baulichen Anlagen errechnet sich hier nicht aus erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten im Vergleich zu einer Wiederbeschaffung bzw. zum Neubau. Die so ermittelten sog. Herstellungskosten werden zeitlich gemindert und an den Markt angepasst.

 

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert von Renditeobjekten nach Bodenwert und den zu erwartenden marktüblichen Erträgen (Kapitalisierung der Netto-Erträge). Es dient als Grundlage für die Bewertung von ertragsorientiert / gewerblich genutzten Immobilien, etwa Mehrfamilienhäuser / Portfolios, Gewerbeimmobilien (Bürohäuser, Einkaufszentren, Supermärkte, Fachmärkte, Investmentimmobilien), Spezialimmobilien (Logistik- und Lagerflächen, Hotels, Reha-Kliniken, Alten- und Pflegeheime).
Als Berechnungsbasis dient der Rohertrag (etwa aus Mieten und Pachten) abzüglich der Bewirtschaftungskosten, hochgerechnet auf die Restnutzungsdauer des Objekts. Grundlage für diese Wertbetrachtung ist die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Sie unterscheidet nach allgemeinem und vereinfachten Ertragswertverfahren (Berechnung nach abgezinstem Bodenwert) sowie dem Ertragswertverfahren auf Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge. Entscheidend für das Ertragswertgutachten können neben den klassischen Kriterien auch sonstige wertbeeinflussende Umstände sein. Dazu muss der Sachverständige die Marktentwicklung für die aktuelle oder künftige Nutzung der Immobilie beurteilen und im Gutachten objektiv darstellen können. Hier können für Käufer oder Verkäufer, aber auch für Finanzierungsverhandlungen wichtige Argumente fassbar werden.

Immobiliensachverständiger

Dipl.-Ing. (FH) Sven Holste (ö.b.u.v., CIS HypZert F)

Jägerskamp 12

26655 Westerstede

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